Potenzial der Immobilienvermittlung anhand von Immobilienscout24.de
Aus Winfwiki
| Name des Autors: | Wunderlich, Jens |
| Titel der Arbeit: | Potenzial der Immobilienvermittlung anhand von Immobilienscout24.de |
| Hochschule und Studienort: | FOM Düsseldorf |
Inhaltsverzeichnis |
1 Abkürzungsverzeichnis
| Abkürzung | Bedeutung |
|---|---|
| ÖNV | Öffentlicher Nahverkehr |
2 Abbildungsverzeichnis
| Abb.-Nr. | Abbildung |
|---|---|
| 1 | Wetterkarte inkl. Datumsregler |
| 2 | Kartendarstellung inkl. ÖNV |
| 3 | Beispiel 3D Darstellung im Spiel "Die Sims 3" |
| 4 | Grundriss alt und neu inkl. zusätzlicher Optionen |
3 Einleitung
Die wissenschaftliche Arbeit „Potenzial der Immobilienvermittlung anhand von Immobilienscout24.de“ beschäftigt sich mit neuen Techniken die die Immobilienvermittlung im Internet optimieren können. Diese Arbeit stellt ein konzeptionelles Modell dar, wie zum einen bereits verfügbare Anwendungen in die Website integriert werden können, zum anderen mögliche Anwendungen und auch Schnittstellen, die die Immobilienvermittlung deutlich komfortabler gestalten. Ziel dieser Arbeit ist es zu zeigen, wie mit Hilfe von zusätzlichen Anwendungen, Simulationen und Schnittstellen eine Vermittlungswebseite zu einem Multifunktionswerkzeug ausgestaltet werden kann, um Interessenten
- beim Kauf
- bei der Renovierung
- und bei Erweiterungen
Informationen und Gestaltungsmöglichkeiten bereitzustellen.
In Kapitel 4 wird ein kurzer Überblick auf die Geschichte der Immobilienvermittlung gegeben. Die darauffolgenden Kapitel zeigen neue Ansätze wie Anwendungen und Simulationen dazu beitragen können um weitere Informationen darzustellen. Zusätzlich wird auf die Realisierbarkeit der dargestellten Methoden eingegangen. Das letzte Kapitel zeigt auf, welche neuen Anforderungen an die Makler, Bauträger aber auch Firmen gestellt werden, um entsprechende Techniken einzubinden. Das Fazit zieht ein Resümee aus möglichen neuen Entwicklungen und zeigt neue Geschäftsmodelle auf, die daraus entstehen können.
4 Geschichte – Gegenwart – Zukunft
Dieser Abschnitt behandelt die Entwicklung vom Printmedium hin zum Internet und im speziellen zu der Internetseite www.immobilienscout24.de.
4.1 Geschichte
Immobilien wurden in der Zeit vor dem Internet in Zeitungen oder Aushängen bei Immobilienmaklern angeboten. Der Kunde erhielt in der Zeitung eine Kurzbeschreibung ohne genaue Angaben zur Aufteilung der Räume oder Lage des Objektes. Für weitere Informationen musste er sich die Exposés der Objekte anfordern oder einen Termin mit dem Makler machen. Dieses Vorgehen war sehr Zeit und Kosten intensiv. Es war schwierig sich einen Überblick über aktuelle Angebote zu machen und eine Vorselektion vorzunehmen.
4.2 Gegenwart
Heutzutage werden die Angebote sowohl in der Zeitung als auch im Internet suggeriert. Eine der bekanntesten Onlineplattform für Immobilienangebote in Deutschland ist der Internetauftritt www.immobilienscout24.de. Diese Seite wird von 88% der Immobiliensuchenden [1] genutzt. Hinzu kommt die Rekordbilanz, dass mehr als jeder Dritte fündig wird[1]. Auf dem Internetauftritt von www.immobilienscout24.de kann der Kunde sich schnell einen ersten Eindruck von dem Objekt machen. Die Angebote können mit Bildern, Grundrissen und Videos hinterlegt werden. Dabei ist es schnell und einfach für den Interessenten möglich, eine Vorselektion vorzunehmen. Dies kann innerhalb weniger Minuten erfolgen. Der Interessent muss nicht mehr für den ersten Eindruck das Haus verlassen und keine Termine mit Maklern vereinbaren. Erst wenn entsprechende Objekte in Frage kommen, ist derzeit eine Besichtigung unumgänglich.
4.3 Zukunft
Bei der derzeitigen Entwicklung und Vereinfachung der Technik, kann die Vorortbesichtigungen weiter reduziert werden. Durch immer höher werdende Internetbandbreiten, ist es möglich größere Datenpakete zu versenden. Diese werden notwendig um Simulationen, 3D-Darstellungen oder Anwendungen in immer höherer Qualität zur Verfügung zu stellen. So können z.B. Sonnenverläufe oder Verkehrsaufkommen simuliert werden. Der Kunde erhält einen virtuellen Eindruck von jeder Tageszeit und kann dies mit seinen Wünschen vergleichen. Diese Möglichkeiten werden in Kapitel 6. weiter betrachtet. Ein weiterer Ansatz ist, dass der Makler mit Hilfe neuer Technik das Objekt digitalisiert und den Kunden virtuelle Rundgänge zur Verfügung stellt. Dadurch wird ein freies bewegen in dem Objekt eine Alternative zur live Besichtigung. Das Objekt wird so in ein virtuelles Datenobjekt umgesetzt und der Kunde hat die Möglichkeit, vorab die Räume nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Die genannten Techniken werden in Kapitel 7. genauer betrachtet.
5 Umgebung
Im Kartenmodus von www.immobilienscout24.de sind bereits durch ein paar Klicks, viele Informationen abrufbar, wie z.B. Lebensmittelläden, Schulen oder Verkehrsmittel. Die bereits implementierte Karte kann durch weitere Optionen erweitert werden. So können Informationen über die Höhenlage oder auch gesammelte Wetterinformationen die Kaufentscheidung beeinflussen. Nicht jede neue Immobilie wird in der unmittelbaren Umgebung gekauft. Gerade wenn ein Umzug durch Arbeitgeberwechsel notwendig ist, sind solche zusätzlichen Informationen hilfreich. Der Kunde kann sich neben dem Eindruck bei der Besichtigung des Objektes auch weitergehende Informationen einholen.
5.1 Wetterkarten
Durch simulierte Wetterkarten, können Witterungssituationen schnell und einfach dargestellt werden. Durch die gewonnen Informationen können weitere Vorteile erzielt werden. Anhand der Niederschläge kann der Kunde über weitere Maßnahmen wie z.B. Wasserrückgewinnung nachdenken. Für Wintersportfans ist wiederum der Schneefall in dem gewählten Gebiet ausschlaggebend. Zusätzlich können Informationen über Pollenflug angezeigt werden. Diese Information ist speziell für Allergiker interessant. Über einen Zeitregler kann die Simulation so z.B. ein Jahr rückwirkend darstellen. Der Implementierungsaufwand ist gering, da derartige Informationen bereits vorliegen. So muss lediglich eine Schnittstelle geschaffen werden, wie zum Beispiel auf die Internetseite www.wetter.de. Die bereitgestellten Informationen werden mittels Datenbank gespeichert und können so bei Bedarf abgerufen werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Daten nicht nur einem speziellen Objekt zugeordnet werden, sondern für alle Objekte einer Region Bestand haben.
5.2 Höhenkarten
Höhenkarten geben auf einfache Weise wieder, in welcher Höhe sich das Objekt und die Umgebung befinden. Dies gibt dem Kunden Aufschluss über welche Risiken er sich zum Beispiel absichern muss, wenn die Umgebung nah über dem Meeresspiegel liegt und in der Nähe ein Fluss verläuft. Sofern das Objekt in einer entsprechenden Höhe liegt, muss der Kunde mit einer höheren Wahrscheinlichkeit mit Schnee im Winter rechnen. Zusätzlich kann durch entsprechende Detailierungsgrade die Umgebung besser dargestellt werden. So ist auf einen Blick ersichtlich, ob sich die gesamte Umgebung auf einer Höhe befindet oder diese durch Berge und Hügel unterbrochen ist. Analog der Wetterkarten, ist auch die Implementierung der Höhenkarten einfach zu realisieren. Diese Informationen können per Schnittstelle zum Bauamt ein gepflegt werden. Des weiteren sind auch diese Informationen nicht an das Objekt gebunden und können somit für alle Objekte in der Umgebung genutzt werden.
6 Außenbereich
Weiteres ungenutztes Potenzial steckt im Außenbereich. Derzeit gibt es keinen speziellen Bereich, in dem konkret der unmittelbare Bereich um die Immobilie dargestellt wird. Dieser Service kann um Dienste optimiert werden die z.B. durch Simulationen den Sonnenverlauf oder das Verkehrsaufkommen darstellen. Zusätzlich können Anwendungen bei der Gestaltung des Außenbereiches helfen. Diese Möglichkeiten werden in den folgenden Unterkapiteln näher betrachtet.
6.1 Sonnenverlauf
Eine Simulation des Sonnenverlaufs gibt Aufschluss darüber, wie und wann die Räume durch natürliches Licht beleuchtet sind. Durch die Simulation können auch Hindernisse wie Bäume oder andere Wohngebäude berücksichtigt werden. Wo heutzutage nur der Hinweis im Text „Südlage“ steht, kann der Interessent sich den Verlauf darstellen lassen und so auch die unterschiedlichen Jahreszeiten berücksichtigen. Diese Simulation kann mit den in Kapitel 7.1 beschriebenen Techniken gekoppelt werden. Zusätzlich erleichtert eine solche Simulation die Planung von Solarkollektoren. Es kann durch weitere Software die mögliche Auslastung dieser berechnet werden. Es ist schnell nachvollziehbar ob sich eine zusätzliche Investition in diese Technik lohnt oder eben nicht. Eine Implementierung einer solchen Simulation, setzt sehr viele Informationen und eine entsprechend hohe Rechenleistung voraus. Ein entscheidender Aspekt ist die Digitalisierung der umliegenden Objekte. Diese müssen anschließend in die Berechnung mit einbezogen werden. Ein weiteres Manko ist, dass die Daten für jedes Objekt neu erstellt und auch berechnet werden müssen.
6.2 Verkehrsaufkommen
Die Simulation des Verkehrsaufkommens kann vielerlei Aufschluss über die Wohnumgebung geben. Bei einem Besichtigungstermin erhält man nur einen zeitlich begrenzten Eindruck über die Umgebung. Verläuft zum Beispiel eine Zugstrecke in der Nähe des Objektes, so ist dies am Tag anders zu beurteilen als in der Nacht. In unterschiedlichen Simulationen, können so Eindrücke von Zugverkehr, Straßenverkehr und auch Luftverkehr kenntlich gemacht werden. Durch Schallwellenbilder kann dargestellt werden, wie laut die unmittelbare Umgebung ist. Diese Simulation benötigt jedoch viele Eckdaten von z.B. Flughäfen, der Bahn oder auch von den städtischen Verkehrsbetrieben. Auch hier kann ein Zeitregler eingebaut werden, der den Verkehr zu unterschiedlichen Zeiten und auch Tagen darstellt. Eine weitere Möglichkeit ist eine Schnittstelle an die öffentlichen Nahverkehrsbetriebe. In der bereits vorhandenen Kartendarstellung kann anhand farblicher Linien und der Einblendung der Fahrplaninformationen, die Anbindung per Bus und Bahn darstellt werden. In heutigen Inseraten werden Haltestellen mit angegeben, es ist dem Kunden jedoch nicht ersichtlich wie oft diese Verbindung genutzt werden kann bzw. bis zu welcher Uhrzeit die entsprechenden Transportmittel zur Verfügung stehen.
Durch entsprechende Gestaltung können so auch Objekte interessant werden die zwar außerhalb des Ortskerns liegen, aber eine gute Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln haben. Die Einbindung in die jetzige Kartendarstellung ist bereits jetzt möglich, da die benötigten Daten bereits vorhanden sind. Auch hier wäre dies mit einer Schnittstelle zu realisieren. Die dargestellten Informationen können wiederum für alle Objekte der Umgebung genutzt werden und sind auch nach dem Kauf für den Kunden interessant.
6.3 Gestaltung Außenbereich
Neben den Kosten für das Objekt, entstehen oft weitere Kosten für Renovierung oder auch Gestaltung des Außenbereiches. Um diese nicht offensichtlichen Kosten transparenter zu gestalten, können weitere Anwendungen mit dem Internetauftritt von www.immobilienscout24.de gekoppelt werden. Auf die Renovierungskosten wird in Kapitel 7. genauer eingegangen. Dieser Abschnitt befasst sich mit der Gestaltung des Außenbereiches. Die bereits vorgestellten Simulationen des Sonnenverlaufs und der Höhenkarten können für die Gestaltung der Außenanlage genutzt werden. Es ist besser planbar wo z.B. ein Gemüsengarten oder eine Terrasse aufgrund der Lichtverhältnisse sinnvoll angelegt werden kann. Des weiteren kann die Höhenkarte darüber Aufschluss geben, ob im Außenbereich z.B. ein Swimmingpool realisierbar ist. Über eine weitere Anwendung, kann der Interessent bereits seine Wünsche in virtuelle Daten umsetzen und so z.B. Wege planen oder Bäume per Mausklick entfernen. Per Schnittstelle, wäre es möglich die erstellten Modelle bereits an entsprechende Firmen zu senden und Angebote einzuholen. Eine Alternative hierzu wäre auch die geplanten Änderungen auf einer Plattform bereit zustellen auf die Firmen zugreifen können und direkt Angebote abgeben können. Dadurch spricht der Kunde ein breiteres Umfeld an und interessierte Firmen setzen sich mit dem Kunden in Verbindung. Die Gestaltung des Außenbereichs setzt wiederum sehr viele Daten voraus die für jedes Objekt individuelle gestaltet werden müssen. Hierzu ist es notwendig, dass Techniken vorhanden sind, die die Umgebung durch einfache Mittel in digitale Daten umwandelt. Erst dann ist es möglich mittels Software in die Umgestaltung einzugreifen. Sofern dies realisierbar ist, kann die Anbindung z.B. an eine bereits bestehende Plattform wie z.B. www.myhammer.de erfolgen.
7 Innenbereich
Im Innenbereich gibt es viele Ansätze um den künftigen Immobilienbesitzer einen Eindruck der Neuerwerbung zu vermitteln. In diesem Kapitel werden im speziellen die Möglichkeiten von virtuellen Räumen und des virtuellen Grundrisses dargestellt. In diesem Zusammenhang wird dargestellt, wie in die Modelle weitere Details angezeigt werden können. Die beschriebenen Techniken sollen dem Kunden zum einen besseren Eindruck vermitteln, zum anderen können die Daten nach dem Erwerb für die Renovierung genutzt werden.
7.1 Virtuelle 3D Räume
Mit Hilfe von Softwareapplikationen, ist möglich auf einfache Art und Weise Räume, Wohnungen und ganze Gebäude nach zubauen. Diese Nachbauten können mit einem virtuellen Avataren betreten werden und es wird ein räumlicher Eindruck des Objektes erzeugt. Durch weitere Optionen kann die Gestaltung des Raumes auf die individuellen Bedürfnisse angepasst werden. So ist es nicht mehr der Fantasie des Betrachters überlassen, sondern die Software unterstützt die Vorstellung des Anwenders. Dieser kann dadurch die Wandfarben ändern oder verschiedene Tapeten auswählen. Zusätzlich kann getestet werden wie Laminat oder Teppich in einem Raum wirken. Durch die virtuelle Begehung werden wichtige Details wie Dachschrägen oder Heizkörper besser greifbar. Zusätzlich wird durch Referenzobjekte die Raumhöhe besser vermittelt. Die plastische Darstellung ermöglicht eine bessere Planung und Gestaltung des Raumes. Diese Möglichkeiten kann der Anwender zum einen nutzen um sich einen ersten Eindruck zu machen, später kann er mit den vorhandenen Daten auch die Einrichtung der Immobilie planen.
Die Erstellung der 3D Modelle ist wieder von der Art der Immobilie abhängig. Bei Neubauten werden bereits ähnlich Techniken eingesetzt um 3D Modelle zu erstellen. Lediglich bei Altbauten ist es erforderlich die Modelle komplett neu zu erstellen. Wichtig dabei ist, das www.immobilienscout24.de eine Schnittstelle schafft, die einen Import aus diversen Anwendungen erlaubt.
7.2 Digitaler Grundriss
Eine weitere mögliche Erweiterung ist der digitale Grundriss. Zurzeit werden die Grundrisse analog der Bilder im Internet als Grafikdateien wie z.B. jpg dargestellt. Mittels einer Anwendung kann der Grundriss digialisiert werden und ähnlich der Kartendarstellung, per Button erweitert werden. So werden neben der einfachen Darstellung der Räume durch das Aktivieren entsprechender Checkboxen Informationen eingeblendet, wie die Beschaffenheit der Wände, Verlauf von Leitungen oder auch die Berechnung der Energieeffizienz. Die Abbildung zeigt den Querschnitt des heute verwendeten Grundriss und eine mögliche Darstellung der in diesem Unterkapitel beschriebenen Optionen.
Die Implementierung der Darstellung stellt keine große Herausforderung dar. Jedoch müssen die genannten Informationen beschafft und in die Darstellung implementiert werden. Dies ist gerade bei älteren Häusern sehr aufwendig und macht daher eher bei Neubauten Sinn.
7.3 Leitungsführung (Strom, Wasser, Gas, Netzwerk)
Eine Erweiterung des virtuellen 3D Räume ist die Darstellung der Leitungsführung. In dieser Darstellung werden die einzelnen Leitungen wie z.B. Strom, Wasser, Gas, Heizung oder auch Netzwerk angezeigt. Eine unterschiedliche Farbgebung ermöglicht auf einen Blick eine schnelle Zuordnung. Des weiteren werden so Versorgungsschächte deutlich. Außerdem kann dargestellt werden ob die Leitungen Auf oder Unterputz verlegt wurden. Speziel bei Fußbodenheizung ist der Verlauf der Heizschläuche so besser nachvollziehbar. Dies ermöglicht eine Planung der Raumgestaltung und den Standort der Möbel. Des weiteren sind diese Informationen bei geplanten Erweiterungen sehr hilfreich. So können z.B. weitere Steckdosen mit dem nächst liegenden Stromkabel verbunden werden.
Wie bereits in anderen Kapiteln beschrieben, ist die Implementierung bei Altbauten im Gegensatz zu Neubauten recht aufwendig. Die notwendigen Informationen müssen aus alten Aufzeichnungen beschafft und in digitale Form umgewandelt werden. Zusätzlich ist es fraglich, ob alle Änderungen dokumentiert wurden.
8 Grundstücke
Bei der Vermittlung von Baugrundstücken gibt es Erweiterungsmöglichkeiten durch neue Anwendungen und Schnittstellen. Neben den zurzeit dargestellten Informationen wie eine unbebautes Grundstück und der Flurkarte, können weitere Optionen wie eine 3D Darstellung des gewünschten Hauses implementiert werden. Mittels Software kann der Kunde bereits vorher einen Eindruck gewinnen, wie ein Haus auf dem Grundstück aussieht. Eine Schnittstelle zum Bauamt gibt über den Bebauungsplan Aufschluss. So werden alle für dieses Gebiet möglichen Bauarten übersichtlich dargestellt. Weitere Darstellungsmöglichkeiten sind die Anbindung an das städtische Versorgungsnetz oder die zur Verfügung stehenden Telefonanbieter inkl. der möglichen Internetgeschwindigkeiten.
Eine Implementierung ist relativ einfach zu realisieren, da die Informationen bei den entsprechenden Behörden bzw. Unternehmen wie z.B. der Stadt vorliegen. Es muss lediglich eine Schnittstelle zwischen den einzelnen Institutionen geschaffen werden. Eine weitere Option wäre auf 3D Modelle von diversen Bauträgern zu zugreifen. Fertighausfirmen können einzelne 3D Objekte ihrer Häuser zur Verfügung stellen, die der Kunde nach Belieben auf dem möglichen Baugrundstück platzieren kann. Im Zusammenspiel mit dem Bauamt, erfährt der Kunde auf einfache und schnelle Weise welche Bauvorhaben auf dem gewählten Grundstück zu realisieren sind und welche nicht. Dies erspart viel Zeit und auch Geld. Eine solche Implementierung der 3D-Objekte setzt einen einheitlichen Standard voraus. Um diese mögliche Erweiterung umzusetzen, muss www.immobilienscout24.de entsprechende Vorgaben machen, wie die Daten gestaltet werden müssen. Zusätzlich müssen die Grundstücke digitalisiert werden, damit die 3D Objekte bzw. Anbindungen dargestellt werden können.
9 Bauträger, Makler, Firmen
Damit die Erweiterungen in den zuvor beschriebenen Kapiteln in den Internetauftritt von www.immobilienscout24.de Einzug erhalten können, müssen diverse Schnittstellen und auch Akzeptanzen geschaffen werden. Dabei ist eine Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau zutreffen.
Bei Neubauten können die benötigten Informationen direkt mit dokumentiert und in entsprechende Anwendungen übergeben werden. Die Datenermittlung erfolgt unmittelbar. Dies setzt jedoch einheitlich definierte Schnittstellen voraus damit die Daten direkt in das Inserat importiert werden können. Zusätzlich müssen die Bauträger gewillt sein diese Daten preiszugeben. Bei Altbauten ist der Makler bzw. der Verkäufer in der Pflicht diese Daten entsprechend aufzubereiten. Hierzu sind Anwendungen und Tools notwendig auf die die Anbieter zugreifen können müssen. Ein mögliches Geschäftsmodell wäre z.B. diese Anwendugen für Privatinserate kostenlos zur Verfügung zu stellen und die Refinanzierung durch Werbung in dem Tool durchzuführen. Makler oder andere gewerbliche Anbieter müssen für entsprechende Nutzung zahlen. Diejenigen die diese neuen Techniken konsequent einsetzen, haben das Potenzial sich von der breiten Maße abzusetzen und so zum einen schneller Käufer für die Objekte zu finden und zum anderen neue Kunden zu gewinnen.
Für Firmen werden die Anwendungsbereiche interessant, in denen die vertriebenen Waren direkt implementiert werden können. Wie bereits beschrieben, können so diverse Objekte virtuell aufgestellt und bei gefallen, direkt im Internet bestellt werden. Hierzu ist es notwendig, dass die Firmen ihre Waren entsprechend digitalisieren und auch zur Verfügung stellen. Je höher der Detailgrad der Waren ist, um so wahrscheinlicher sind Direktverkäufe im Internet. Dies erspart den Kunden Besichtigungen vor Ort (z.B. im Möbelhaus) und es ermöglicht für Firmen neue Vertriebswege ohne teure Austellungsräume bereit zu halten.
10 Fazit
Wie in den Kapiteln zuvor dargestellt, gibt es noch sehr viel ungenutztes Potenzial bei der modernen Immobilenvermittlung. So sind einige dargestellte Möglichkeiten bereits realisierbar, andere Ideen sind durch fehlende Informationen zurzeit nicht umsetzbar. Ein entscheidender Faktor bei der Umsetzung ist ein bekanntes und großes Unternehmen wie www.immobilienscout24.de, welches neue Standards, Schnittstellen und auch Vorgaben umsetzen kann. Mittels der neuen Ansätze ist es möglich neue Geschäftsmodelle zu gestalten und somit neue Arbeitsplätze zu schaffen. Es ist aber auch mit sehr hohem Aufwand verbunden. Die Anwendungen müssen auf leistungsstarken Servern bereitgestellt werden und die Anforderungen an die Internetverbindung werden höher. Des weiteren ist die Beschaffung der Daten stark von dem Objekt und von dem Makler abhängig. Wie bereits zuvor beschrieben, wird es schwer die Daten für Altbauten in Erfahrung zu bringen. Zusätzlich muss der Makler/Verkäufer gewillt sein den höheren Aufwand zu betreiben um die Daten zu beschaffen. Wenn diese Daten erst vorhanden sind, stehen dem neuen Besitzer auch nach dem Kauf nützliche Informationen zur Verfügung.
11 Fußnoten
- ↑ 1,0 1,1 vgl. Presseportal Immobilienscout24 http://www.presseportal.de/pm/31321/1547590/immobilienscout_24
